Blog - AMMINISTRATORE ANZUINI DANIELE

Il pignoramento della casa per le spese condominiali è possibile,  anche per somme relativamente modeste. Si tratta di un’azione esecutiva  che il condomino o un suo creditore può intraprendere per recuperare i  crediti insoluti. In questo articolo vedremo come funziona il pignoramento dovuto a spese condominiali non saldate, quali sono i diritti e i doveri del condomino e le possibili strategie per difendersi dal pignoramento della casa.

Come funziona il pignoramento per spese condominiali

Innanzitutto, chi abita, o comunque vanta un diritto su una parte di  un condominio (ad esempio, è proprietario di una seconda casa nello  stabile, ha affittato un garage in esso…), deve sapere che un  singolo condomino può subire il pignoramento sia per i debiti del  condominio che per i suoi debiti individuali verso il condominio. In altre parole, i debiti per le spese condominiali non pagate che  portano alla procedura esecutiva possono sussistere nel caso di:

Passiamo all’esame più dettagliato dei possibili scenari. ▼

Condominio non ha pagato i terzi

Chi vive in un condominio, sa bene che deve pagare le spese  condominiali per contribuire ai costi di gestione e manutenzione delle  parti comuni dell’edificio. Ma cosa succede se il condominio non paga le  fatture dei fornitori che hanno prestato i loro servizi, come la ditta  delle pulizie, il giardiniere, il riscaldamento od il tecnico  dell’ascensore? I creditori del condominio che non ricevono il pagamento  atteso hanno il diritto di rifarsi con una procedura esecutiva nei  confronti del condominio. A tal fine, devono prima ottenere dal tribunale un decreto ingiuntivo, ossia un ordine di pagamento immediato e provvisorio. Il decreto ingiuntivo viene notificato al condominio tramite l’amministratore, che ha l’obbligo di informare l’assemblea e di convocarla per decidere se opporsi o meno. Se il condominio non si oppone entro 40 giorni dalla notifica, il decreto ingiuntivo diventa definitivo e inoppugnabile.

A questo punto, il creditore può procedere al pignoramento dei beni del condominio o dei singoli condomini. Per legge il procedente può scegliere quali beni aggredire, ma deve rispettare alcune regole:

In questa seconda ipotesi, coloro che hanno ripagato il debito condominiale con il proprio patrimonio hanno il diritto di rivalersi sui restanti condomini che non hanno subito il pignoramento.

Tutela dei condomini

I condomini che si trovano coinvolti in una procedura esecutiva per debiti del condominio possono tutelarsi in diversi modi:

Controllare la contabilità del condominio e la corretta gestione dell’amministratore;

Condomino non ha pagato le spese condominiali

Situazione ancora più frequente è quella che vede dei condomini senza soldi e pieni di debiti, che non pagano la loro quota di spese condominiali. Allora, cosa può fare il condominio verso questi soggetti morosi? L’amministratore condominiale è obbligato ad  attivare le procedure forzose per il recupero del credito, in base alla  legge n. 220 del 2012 “Codice del condominio”, Che ha modificato le  norme del Codice Civile in questa materia. Pertanto, l’amministratore ha il diritto e il dovere di procedere prima al pignoramento per spese condominiali non pagate, seguendo queste fasi:

• Convocare l’assemblea condominiale: Il condominio approva il piano di riparto delle spese e lo comunica ai condomini.
• Diffidare il condomino moroso: L’amministratore  invia una diffida al condomino moroso per intimargli il pagamento. Se  il condomino non paga, l’amministratore nomina un avvocato e richiede al  giudice un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo.
• Opposizione o pignoramento: Il decreto ingiuntivo viene notificato al condomino moroso, che può presentare opposizione.Se il condomino non si oppone o se l’opposizione viene respinta dal giudice dell’esecuzione, il decreto diventa definitivo.A  questo punto il condominio può procedere al pignoramento dei beni del  debitore, che viene notificato all’esecutato e agli eventuali terzi  interessati.
• Vendita della casa: Il giudice dell’esecuzione fissa l’udienza di vendita dell’immobile pignorato e ordina di darne pubblicità.L’immobile viene venduto all’asta, e il ricavato viene distribuito tra i creditori secondo l’ordine di preferenza stabilito dalla legge.Come sempre, bisogna tenere in debita considerazione che questa procedura giudiziale è costosa e relativamente lenta. Tuttavia, talvolta è l’unica maniera per ottenere il soddisfacimento di un credito.

Quali sono i diritti e i doveri del condomino pignorato

Il condomino esecutato ha alcuni diritti e doveri da rispettare durante la procedura di pignoramento:

• Ha diritto a partecipare all’assemblea condominiale e a votare sulle delibere che non riguardano le spese oggetto del pignoramento;
  
• Ha diritto a essere informato sullo stato della procedura e a presentare eventuali istanze o eccezioni al giudice;
  
• Ha diritto a restare nella casa fino al decreto di trasferimento;
  
• Ha diritto a proporre un piano di rientro o una transazione, ossia il cosiddetto “stralcio sugli immobili“, con il condominio, per evitare il pignoramento immobiliare;
  
• Ha diritto a richiedere il permesso di vendita diretta della casa  almeno 10 giorni prima della data dell’aggiudicazione, versando il  prezzo pagato dall’aggiudicatario più le spese e gli interessi;
  
• Ha l’obbligo di pagare le spese condominiali successive al pignoramento, salvo diversa disposizione del giudice;
  
• Ha l’obbligo di consentire l’accesso in casa al custode giudiziario, al consulente tecnico e agli eventuali acquirenti interessati;
  
• Ha l’obbligo di mantenere l’immobile in buono stato di conservazione e di non compiere atti che ne diminuiscano il valore.
  

Come difendersi dal pignoramento della casa

Il condomino moroso ha alcune possibilità di difesa dal pignoramento della casa per debiti condominiali, a partire dalla presentazione di opposizione a decreto ingiuntivo entro 40 giorni dalla notifica, dimostrando di aver pagato le spese o di averne diritto alla riduzione o all’esenzione. È possibile anche che sussistano i presupposti per impugnare la delibera assembleare che approva il piano di riparto delle spese, contestandone la validità o la regolarità. Inoltre, il debitore può domandare la sospensione del pignoramento della casa in presenza di gravi motivi, come la malattia, la disoccupazione o una fragile situazione di famiglia. Può anche proporre un piano di rientro alternativo, ad esempio con il pignoramento dello stipendio al posto della casa, o una transazione con il condominio per saldare il debito a rate o con uno sconto.

Quali sono le alternative al pignoramento

Il pignoramento della casa non è l’unica soluzione per recuperare i  crediti derivanti dalle spese condominiali. Esistono, infatti, altre strade che possono essere più vantaggiose sia per il condominio che per il debitore. Il ventaglio delle soluzioni è:

• La mediazione civile: è uno strumento legale  basato su tentativo obbligatorio di conciliazione tra le parti,  assistite da un mediatore professionista, che cerca di trovare una  soluzione bonaria al conflitto. La mediazione deve essere attivata prima  di ricorrere al giudice e ha una durata massima di quattro mesi. Se la  mediazione ha successo, si evita il processo e si risparmiano tempo e  denaro;
  
• L’accordo stragiudiziale: si tratta di  un patto tra le parti che prevede il pagamento del debito a condizioni  più favorevoli per il debitore, come rateizzazioni, sconti o dilazioni.  L’accordo deve essere scritto e sottoscritto dalle parti e può essere  omologato dal giudice per renderlo esecutivo;
  
• Il fondo crediti:  la legge permette di includere nel regolamento condominiale la  possibilità di ridistribuire il debito di condomini inadempienti fra  tutti gli altri, secondo un principio di solidarietà.
  
• Domande frequenti
  
• In questa sezione proponiamo una serie di domande e risposte, che  sono tra le più frequenti che si riscontrano parlando di pignoramento  della casa per debiti condominiali.
  
• Cosa rischia chi non paga le spese condominiali?
  
• Se non si pagano le spese di condominio, si rischia il pignoramento dei propri beni, finanche alla casa.
  
• Infatti,  condominio o il suo creditore possono agire in tribunale con una  richiesta di decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo e, in caso di  mancato pagamento, procedere al pignoramento.
  
• Come avviene il pignoramento per spese condominiali?
  
• Il  pignoramento per le quote non pagate avviene dopo che il condomino  moroso ha ricevuto un decreto ingiuntivo e un atto di precetto che gli  intimano di pagare le somme dovute entro un certo termine.
  
• Se non  provvede al pagamento, il creditore può pignorare i suoi beni, a partire  dalla casa in condominio. Il pignoramento viene notificato al debitore e  agli altri creditori eventualmente presenti.
  
• Chi paga le spese condominiali dopo il pignoramento?
  
• Dopo il pignoramento, il proprietario dell’immobile continua ad essere tenuto al pagamento delle spese condominiali.
  
• Tuttavia,  se il condomino moroso non le paga, il custode giudiziario deve  anticipare le quote dovute e poi riprenderle dal ricavato della vendita  forzata dell’immobile.
  
• Cosa succede se la casa pignorata è affittata?
  
• Se  l’immobile pignorato è affittato, il creditore può pignorare anche il  canone di locazione che il conduttore versa al proprietario debitore,  con la procedura di pignoramento mobiliare presso terzi.
  
• In  questo caso, il conduttore riceve una notifica del pignoramento e deve  versare
  
• il canone direttamente al creditore o al custode giudiziario  dell’immobile.
  

Quando la prima casa è pignorabile

Il pignoramento può aggredire la prima casa tutte le volte in cui il debito è di natura privata.

Questo si verifica, per esempio, se il creditore è:

• una banca o una finanziaria che ha erogato un prestito non restituito;
  
• un dipendente che reclama lo stipendio arretrato, un condominio che chiede la quota di spese non pagate;
  
• un ex coniuge titolare di mantenimento a cui non è bastato pignorare lo stipendio per i crediti alimentari;
  
• un fornitore di beni o servizi non saldati a cui non è sufficiente pignorare la merce in negozio oppure la quota della Srl.
  

Quando la prima casa non è pignorabile

La prima casa non è pignorabile solo quando il creditore è l’Agenzia delle Entrate Riscossione (ex Equitalia), che agisce per il recupero dei crediti dello Stato o delle Amministrazioni locali. In pratica per i debiti che derivano da tributi e sanzioni amministrative non pagate (come le cartelle esattoriali) la prima casa è impignorabile, a meno che non si tratti di abitazioni di lusso (classificate nelle categorie catastali A/8 e A/9) o di immobili non adibiti ad uso abitativo civile.

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