Blog - AMMINISTRATORE ANZUINI DANIELE

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Richiesta spese straordinarie: è ammissibile se il riparto non è approvato dall’assemblea?

Il condominio può legittimamente richiedere ai singoli il pagamento delle spese straordinarie sulla base di un progetto di riparto comunicato ai condòmini, ancorché non approvato dall’assemblea. Ciò in virtù del fatto che anche se non approvate, le spese sono dovute, fermo restando ogni facoltà di contestazione della spesa in capo al singolo condomino.

Tribunale Vicenza sez. II, 10/04/2022, n.631

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Recupero dei crediti da parte del condominio

La disciplina dettata dall’art. 633 c.c. è infatti chiara: l’emissione di un decreto ingiuntivo, su domanda di chi è creditore di una somma liquida di danaro, è subordinata alla sussistenza di una prova scritta. La delibera dell’assemblea di condominio che approvi il bilancio consuntivo o, come nel caso di specie, il preventivo delle spese straordinarie da sostenere, da cui emergano le somme dovute da ciascun condomino, costituisce, un valido documento per un’azione di recupero crediti. Si tratta pertanto di un atto capace di dare pieno e legittimo fondamento a un’ingiunzione di pagamento.

Tribunale Teramo sez. I, 30/03/2022, n.324

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Riscossione forzosa delle somme dovute dai condòmini

Posto che l’amministratore di condominio è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dai condòmini entro sei mesi dalla chiusura del bilancio (ex art. 1129 c.c.), va da sé che egli può promuovere più azioni di recupero credito – senza incorrere nell’illegittimo frazionamento del credito – qualora il esse riguardino spese di natura diversa (ordinarie e spese straordinarie) deliberate in verbali di assemblea diversi.

Tribunale Torino sez. VIII, 19/01/2022, n.198

Erronea ripartizioni delle spese condominiali

È orientamento giurisprudenziale consolidato che le opere straordinarie deliberate dal condominio siano a carico del nudo proprietario, a fronte di ciò le osservazioni dirette a contestare la qualifica di “riparazione straordinaria” attribuita dai giudici di merito all’intervento cui si riferisce, nella specie, il richiesto pagamento, in applicazione dei criteri legali della natura strutturale, strumentale, economica e causale delle stesso, non sono idonee a contrastare la correttezza della conclusione formulata, risolvendosi in una diversa interpretazione della domanda priva di riscontro giuridico e, peraltro, neppure supportata dall’indicazione di elementi di fatto riguardanti la effettiva frequenza dell’intervento manutentivo de quo, astrattamente rilevante per apprezzarne la criticata straordinarietà.

Cassazione civile sez. VI, 06/05/2021, n.11839

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Pagamento spese straordinarie

In tema di riparto delle spese condominiali per l’esecuzione di lavori consistenti in innovazioni, straordinaria manutenzione o ristrutturazione sulle parti comuni, laddove, successivamente alla delibera assembleare che abbia disposto l’esecuzione di tali interventi, sia venduta un’unità immobiliare sita nel condominio, i costi di detti lavori gravano, secondo un criterio rilevante anche nei rapporti interni tra compratore e venditore, su chi era proprietario dell’immobile compravenduto al momento dell’approvazione di detta delibera, la quale ha valore costitutivo della relativa obbligazione, anche se poi le opere siano state, in tutto o in parte, realizzate in epoca successiva all’atto traslativo, con conseguente diritto dell’acquirente a rivalersi nei confronti del proprio dante causa, per quanto pagato al condominio in forza del principio di solidarietà passiva ex art. 63 disp. att. c.c., salvo che sia diversamente convenuto tra venditore e compratore, pur rimanendo comunque inopponibili al condominio i patti eventualmente intercorsi tra costoro.

Cassazione civile sez. II, 28/04/2021, n.11199

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Chi paga le spese straordinarie?

Verificandosi l’alienazione di una porzione esclusiva posta nel condominio in seguito all’adozione di una delibera assembleare, antecedente alla stipula dell’atto traslativo, vòlta all’esecuzione di lavori consistenti in innovazioni, straordinaria manutenzione o ristrutturazione, ove non sia diversamente convenuto nei rapporti interni tra venditore e compratore, i relativi costi devono essere sopportati dal primo, anche se poi i lavori siano stati, in tutto o in parte, effettuati in epoca successiva, con conseguente diritto dell’acquirente a rivalersi nei confronti del proprio dante causa, per quanto pagato al condominio in forza del principio di solidarietà passiva ex art. 63 disp. att. c.c. Dunque, tale momento di insorgenza dell’obbligo di contribuzione condominiale rileva anche per imputare l‘obbligo di partecipazione alla spesa nei rapporti interni tra venditore e compratore, ma sempre che gli stessi non siano stati diversamente accordati, rimanendo, peraltro, inopponibili al condominio i patti eventualmente intercorsi tra costoro.

Cassazione civile sez. II, 28/04/2021, n.11199

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Ripartizione delle spese relative a lavori straordinari

In materia condominiale, la delibera assunta nell’esercizio delle attribuzioni assembleari previste dall’art. 1135, nn. 2) e 3), c.c., relativa alla ripartizione in concreto tra i condòmini delle spese relative a lavori straordinari ritenuti afferenti a beni comuni, ove adottata in violazione dei criteri già stabiliti, deve considerarsi annullabile, non incidendo sui criteri generali da adottare nel rispetto dell’art. 1123 c.c. La relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza di trenta giorni previsto dall’art. 1137, comma 2, c.c.

(Nella fattispecie in esame, avente a oggetto la ripartizione delle spese straordinarie di manutenzione della staccionata di recinzione del condominio, i giudici hanno ritenuto la relativa delibera annullabile e non nulla, con la conseguenza che la stessa non è stata impugnata tempestivamente).

Corte appello Torino sez. II, 08/04/2021, n.396

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Validità deliberazione assembleare

È valida la deliberazione assembleare con cui si procede sinteticamente all’approvazione di una voce, o si indichi la somma complessivamente stanziata, atteso che i criteri di semplicità e snellezza che presidiano alle vicende dell’amministrazione condominiale consentono, senza concreti pregiudizi per la collettività dei comproprietari la regolarizzazione successiva nell’approvazione dei rendiconti. Ad affermarlo è la Cassazione respingendo il ricorso di una coppia di condomini che lamentava la poca chiarezza del consuntivo che riportava, tra l’altro, le indicazioni “spese varie” e “spese straordinarie”.

Per la suprema corte non è necessario che la relativa contabilità sia tenuta dall’amministratore con rigorose forme analoghe a quelle previste per i bilanci delle società, essendo invece sufficiente che essa sia idonea a rendere intellegibile ai condomini le voci di entrata e di uscita.

Cassazione civile sez. VI, 08/06/2020, n.10844

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Ratifica delle spese effettuate dall’ amministratore senza preventiva autorizzazione

L’assemblea di condominio può ratificare le spese ordinarie e straordinarie effettuate dall’amministratore senza preventiva autorizzazione, anche se prive dei connotati di indifferibilità e urgenza, purché non voluttuarie o gravose, e, di conseguenza, approvarle, surrogando in tal modo la mancanza di una preventiva di delibera di esecuzione.

Restano, invece, irripetibili le sole, suddette spese voluttuarie o gravose, non trovando applicazione il principio secondo cui l’atto compiuto, benché irregolarmente, dall’organo di una società resta valido nei confronti dei terzi che abbiano ragionevolmente fatto affidamento sull’operato e sui poteri dello stesso, giacché i poteri dell’amministratore del condominio e dell’assemblea sono delineati con precisione dagli art. 1130 e 1335 c.c., che limitano le attribuzioni del primo all’ordinaria amministrazione, mentre riservano alla seconda

le decisioni in materia di amministrazione straordinaria.

Tribunale Roma sez. V, 02/01/2020, n.1

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Chi paga le spese straordinarie deliberate prima della vendita dell’immobile?

In tema di riparto delle spese inerenti ai lavori straordinari, laddove, successivamente alla deliberazione straordinaria che abbia disposto l’esecuzione dei lavori, sia stata venduta un’unità immobiliare sita nel condominio, i costi dei lavori gravano su chi era proprietario dell’immobile compravenduto al momento dell’approvazione della delibera, la quale ha valore costitutivo della relativa obbligazione, anche se al momento della compravendita, il venditore non aveva assolto a tutti gli oneri relativi.

Tribunale Salerno sez. II, 13/02/2020

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Verbale di assemblea condominiale e delibera di approvazione del preventivo

Il verbale di assemblea condominiale, contenente l’indicazione delle spese occorrenti per la conservazione o l’uso delle parti comuni, ovvero, la delibera di approvazione del preventivo di spese straordinarie, costituisce prova scritta idonea per ottenere decreto ingiuntivo pur in mancanza dello stato di ripartizione delle medesime, necessario al solo fine di ottenere la clausola di provvisoria esecuzione del provvedimento.

Corte appello Milano sez. III, 07/05/2019, n.1989

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Manutenzione straordinaria del condominio

L’obbligo dei singoli partecipanti di contribuire alle spese straordinarie necessarie per la conservazione ed il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni, postula la preventiva approvazione assembleare, la quale a sua volta suppone essenzialmente la determinazione completa dell’oggetto delle opere, non avendo rilievo ai fini dell’insorgenza del debito, e quindi dell’esigibilità del credito vantato dalla gestione condominiale, l’esistenza di una deliberazione programmatica e preparatoria.

Il versamento delle spese che il condomino esegua in favore del condominio prima che sia individuabile, nei termini indicati, una completa definitiva e deliberazione di approvazione dell’intervento di manutenzione straordinaria ben può, pertanto, configurare, un pagamento ab origine indebito, agli effetti dell’art. 2033 c.c.

Cassazione civile sez. II, 14/10/2019, n.25839

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Riparto spese straordinarie condominiali

In relazione alle spese relative agli interventi di straordinaria manutenzione la delibera giuridicamente rilevante a tal fine è solo quella con la quale tali interventi siano effettivamente approvati in via definitiva.

Tribunale Catania sez. III, 13/08/2019, n.3373

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Manutenzione straordinaria e urgente di bene locato

Il conduttore, nel caso in cui la cosa locata necessiti di una riparazione eccedente la normale manutenzione e detta riparazione presenti il carattere dell’urgenza, ha l’onere di avvisare il locatore ma, nel caso in cui il locatore, pur avvisato, rimanga inerte, ha facoltà di provvedere direttamente a dette riparazioni, salvo richiederne poi il rimborso e il risarcimento danni.

Cassazione civile sez. III, 15/03/2018, n.6395

Vecchio proprietario: è debitore per le spese condominiali straordinarie?

Non può essere obbligato in via diretta verso il terzo creditore, neppure per il tramite del vincolo solidale ex art. 63, disp. att. c.c., chi non fosse condomino al momento in cui sia insorto l’obbligo di partecipazione alle relative spese condominiali, nella specie per l’esecuzione di lavori di straordinaria amministrazione sulle parti comuni, ossia alla data di approvazione della delibera assembleare inerente i lavori.

Cassazione civile sez. VI, 25/01/2018, n.1847

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Fondo speciale e finanziamento bancario

La legge (art. 1135, comma  1, n. 4, c.c.), con la previa «obbligatoria» costituzione del fondo speciale per i lavori di manutenzione straordinaria, tutela anche l’interesse del singolo condomino a veder escluso il rischio individuale di dover garantire (anche se solo al protrarsi della morosità dei partecipanti non diligenti) al terzo creditore il pagamento dovuto dai morosi secondo il meccanismo previsto dall’art. 63 disp.att. c.c. commi 1 e 2.

L’assemblea non può legittimamente deliberare, a maggioranza, di non allestire il fondo prima della stipula del contratto di appalto dei lavori venendo altrimenti a modificare il criterio legale previsto dal citato art. 1135, comma 1, n. 4) c.c. nel senso di ampliare l’esposizione sussidiaria di coloro che sono in regola con i pagamenti (e non possono trovare tutela nel fondo).

Nel caso in esame l’appalto è stato conferito senza la previa materiale costituzione del fondo (non potendosi ritenere tale il conferimento di un mandato all’amministratore a stipulare un contratto di finanziamento).

Tribunale Roma sez. V, 19/06/2017

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Spese di manutenzione ordinaria e straordinaria dei beni comuni

In tema di regolamento di condominio c.d. contrattuale la clausola secondo cui i condomini devono contribuire alle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria dei beni comuni deve essere interpretata nel senso di verificare la ricomprensione di singole voci di spesa nella regolamentazione e alla luce del canone finale dell’equo contemperamento, che va applicato in tutti i casi di assoluta incertezza dell’elemento letterale del testo, in modo da accertare se la quota posta a carico di tutti i proprietari in proporzioni dei millesimi non abbia proprio l’effetto di compensare la partecipazione soltanto per un quarto dei proprietari esclusivi dei terrazzi facendoli contribuire pro quota anche al residuo, che ai sensi dell’art. 1126 c.c. avrebbe dovuto gravare soltanto sui proprietari delle unità immobiliari sottostanti.

Cassazione civile sez. II, 16/02/2017, n.4183

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Delibera condominiale di approvazione dei lavori di manutenzione straordinaria

Ove sia mancata la preventiva approvazione assembleare della spesa relativa al progetto originario di opere di manutenzione straordinaria o a sue varianti, non vi è ragione per cui alla ratifica di tale spesa e all’approvazione del relativo riparto, con la necessaria maggioranza, non si possa procedere in sede di rendiconto consuntivo, pur essendo questo la sede in cui – di regola – l’assemblea provvede ad approvare l’erogazione delle spese di manutenzione ordinaria e quelle relative ai servizi comuni essenziali.

(Fattispecie nella quale la S.C. ha ritenuto valido l’ordine del giorno dell’assemblea, ben potendosi intendere che l’argomento “approvazione del rendiconto economico” includesse, come prevedibile sviluppo della discussione sulla gestione contabile dell’esercizio annuale, la ratifica di lavori straordinari di manutenzione dell’impianto fognario, non dovendo l’ordine del giorno indicare analiticamente e separatamente tutte le poste di entrata e di spesa in esso comprese).

Cassazione civile sez. II, 21/02/2017, n.4430

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Manutenzione straordinaria: il coniuge separato ha diritto al rimborso delle spese?

In sede di separazione o divorzio, quando la casa coniugale sia in comproprietà tra marito e moglie, le spese straordinarie, comprese quelle per le opere di manutenzione straordinaria delle parti comuni condominiali, sono sostenute da entrambi i coniugi comproprietari in base alle rispettive quote di proprietà, mentre sono a carico del solo occupante abusivo, le spese per la manutenzione ordinaria ed il risarcimento dei danni da occupazione senza titolo dell’immobile comune.

Tribunale Parma sez. I, 20/07/2017, n.1150

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Ripartizione delle spese dei lavori di manutenzione straordinaria dell’androne e delle scale

Le scale e l’androne, essendo elementi strutturali necessari all’edificazione di uno stabile condominiale e mezzo indispensabile per accedere al tetto ed al terrazzo di copertura, conservano, in assenza di titolo contrario, la qualità di parti comuni, come indicato nell’art. 1117 c.c., anche relativamente ai condomini proprietari di negozi o locali terranei con accesso dalla strada, poiché anche tali condomini ne fruiscono, quanto meno in ordine alla conservazione e manutenzione della copertura dell’edificio.

Ne consegue l’applicabilità della tabella millesimale generale ai fini del computo dei “quorum” per la ripartizione delle spese dei lavori di manutenzione straordinaria (ed eventualmente ricostruzione) dell’androne e delle scale, cui anche detti condomini sono tenuti a concorrere, in rapporto ed in proporzione all’utilità che possono in ipotesi trarne.

Cassazione civile sez. II, 20/04/2017, n.9986

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Appartamento e disposizioni sull’usufrutto

In tema di pagamento degli oneri condominiali, ove un appartamento sia oggetto di diritto reale di abitazione, gravano sul titolare di quest’ultimo le spese di amministrazione e di manutenzione ordinaria, mentre cedono a carico del nudo proprietario quelle per le riparazioni straordinarie, trovando applicazione, giusta l’art. 1026 c.c., le disposizioni dettate dagli artt. 1004 e 1005 c.c. in tema di usufrutto. (Fattispecie anteriore alla novella introdotta con la l. n. 220 del 2012).

Cassazione civile sez. II, 19/04/2017, n.9920

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Delibera condominiale per l’approvazione dell’appalto

Occorre l’autorizzazione dell’assemblea (o, comunque, l’approvazione, mediante sua successiva ratifica), ai sensi dell’art. 1135, comma 1, n. 4, c.c. e con la maggioranza prescritta dall’art. 1136, comma 4, c.c., per l’approvazione di un appalto relativo a riparazioni straordinarie dell’edificio condominiale. La delibera assembleare in ordine alla manutenzione straordinaria deve determinare l’oggetto del contratto di appalto da stipulare con l’impresa prescelta, ovvero le opere da compiersi e il prezzo dei lavori, non necessariamente specificando tutti i particolari dell’opera ma comunque fissandone gli elementi costruttivi fondamentali, nella loro consistenza qualitativa e quantitativa. Sono, peraltro, ammissibili successive integrazioni della delibera di approvazione dei lavori, pure inizialmente indeterminata, sulla base di accertamenti tecnici da compiersi. In ogni caso l’autorizzazione assembleare di un’opera può reputarsi comprensiva di ogni altro lavoro intrinsecamente connesso nel preventivo approvato. I condomini non possono, però, sollecitare il sindacato dell’autorità giudiziaria sulla delibera di approvazione dei lavori straordinari, censurando l’utilità dei lavori, l’adeguatezza tecnica dell’intervento stabilito o la scelta di un preventivo di spese meno vantaggioso di quello contenuto in altra offerta. Il controllo del giudice sulle delibere delle assemblee condominiali – infatti – è limitato al riscontro della legittimità, in base alla norme di legge o del regolamento condominiale e giunge fino alla soglia dell’eccesso di potere, mentre non può mai estendersi alla valutazione del merito e alla verifica delle modalità di esercizio del potere discrezionale spettante all’assemblea.

Cassazione civile sez. II, 21/02/2017, n.4430

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Lavori di straordinaria amministrazione in assenza di previa delibera assembleare

In tema di condominio, qualora l’amministratore, avvalendosi dei poteri di cui all’art. 1135, comma 2, c.c., abbia disposto, in assenza di previa delibera assembleare, lavori di straordinaria amministrazione, la relativa obbligazione è riferibile al condominio ove l’amministratore ne abbia speso il nome e quei lavori siano caratterizzati dall’urgenza, mentre, in mancanza di quest’ultimo requisito, non è configurabile alcun diritto di rivalsa o regresso del condominio medesimo, atteso che il relativo rapporto obbligatorio non gli è riferibile, trattandosi di atto posto in essere dell’amministratore al di fuori delle sue attribuzioni.

Cassazione civile sez. II, 02/02/2017, n.2807

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Fondo cassa per opere di manutenzione straordinaria e ordinaria

È legittima l’istituzione – con deliberazione assunta con il voto favorevole di tutti gli intervenuti in assemblea, rappresentanti oltre la metà del valore dell’edificio – di un fondo cassa rivolto, in una situazione di grave degrado dell’immobile, ad assicurare la provvista per procedere ad opere necessarie di manutenzione ordinaria e straordinaria, laddove gli interventi da eseguire siano individuati e/o individuabili, anche se non ancora deliberati.

(Fattispecie in materia di spese relative all’impianto fognario, alla copertura dell’edificio, al lucernaio della scala ed all’adeguamento dell’impianto elettrico descritte nell’ordine del giorno di precedente riunione e richiamate nel verbale dell’assemblea che aveva poi deliberato l’istituzione del fondo cassa contestato, rinviando però l’approvazione dei lavori ad un momento successivo.

Cassazione civile sez. II, 11/08/2016, n.17035

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